계약서는 6하원칙에 의하여 작성하여 당사자가 누구이며 어떠한 내용의 권리의무가 어떻게 처분되며 어떻게 이행될 것인가가 나타나야 하며 정확, 간결, 평이, 명료하게 작성하여야 한다.

가급적 명확한 용어를 사용하고 당사자 사이에 다툼이 생길 가능성이 있는 용어의 사용이나 적당히, 적절히, 상식적으로 등의 뜼이 애매한 단어의 사용은 피해야 한다.

어법에 맞게 간결하게 기재하여야 하고 통상의 다른 사람들도 알 수 있도록 평이한 문자를 사용하여야 하며 아울러 계약서가 명료히 되기 위하여는 권리자가 누구이며 의무는 누가 어떠한 방법으로 이행하는가를 정확히 전달할 수 있어야 한다.

계약서 용지는 입증자료로 사용하기 위하여 장기에 걸쳐 보존할 수 있는 용지를 사용하고, 법원이나 행정기관에 제출될 경우를 대비하여 이에 맞는 크기의 용지로 사용하는 것이 좋다.(현재 법원규칙의 문서 규격은 가로 210mm, 세로 297mm의 A4용지이다.)

계약서가 여러 장일 경우 후일 분쟁의 입증자료로 사용하여야 하므로 양 당사자의 간인 및 입회인 또는 보증인의 간인도 받아 두어야 한다.

자구의 변조를 막기 위하여 PC나 타자기 등을 사용하는 것이 좋으며, 특히 금액의 기재는 한자나 한글을 사용하여 변조를 막아야 한다.

자구의 삭제·추가·정정 등의 수정을 할 때에는 깨끗하고 알기 쉽게 해당부분을 수정한 후 그 뜻을 기재하고 당사자 쌍방이 정정인을 날인하여야 한다.

삭제는 두 줄로 지우고, 추가 기입은 삽입기호 사용 혹은 알기 쉽게 병기하며, 정정은 불필요한 부분을 삭제하고 새로이 기재한다. 이 때 각 행의 앞 여백에 삭○자, 가○가, 삭○자·가○자, 정정○자 등으로 표시하여야 한다.

목적물의 표시는 물건을 특정하여 계약의 범위를 명확히 하여야 한다.

공부대로 표시하는 것이 원칙이나 공부와 실제가 다르거나 공부상 표시의 일부분을 계약할 경우에는 현황을 명시하거나 도면을 활용하는 것이 좋다.

당사자의 표시는 당사자를 특정하고 권한있는 자가 계약서를 작성·서명하였다는 것을 증명하는 것이다.

당사자의 표시는 주소, 성명, 대리인(대표자)으로 하며, 주소는 주민등록증 등 확인된 증명서에 의한 주소를 기재하고, 실제 주소가 다른 경우에는 이와 병기하여야 한다.

계약서의 서명날인은 반드시 본인이 해야 하며, 대리인이 계약할 경우에는 대리권을 확인(본인의 위임장과 인감증명서 등)하여야 한다.

강행규정이란 그 규정과 다른 내용으로 당사자가 약정을 하면 무효가 되는 규정을 말하며 반면에 임의규정은 당사자가 그 규정과 다른 내용을 약정하더라도 약정내용에 따른 법률효과가 발생하는 규정이다.

보통 선량한 풍속이나 기타 사회질서와 관련된 규정 등을 말하나 그 외에 법률정책상 필요에 의한 규정도 있다.

강행규정으로는 민법의 물권 분야와 채권 분야 중 임대차계약에 있어서 임차인의 보호를 위한 규정이 있고, 농지법이나 주택임대차보호법 등에 많이 있다.

강행규정이란 그 규정과 다른 내용으로 당사자가 약정을 하면 무효가 되는 규정을 말하며 반면에 임의규정은 당사자가 그 규정과 다른 내용을 약정하더라도 약정내용에 따른 법률효과가 발생하는 규정이다.

보통 선량한 풍속이나 기타 사회질서와 관련된 규정 등을 말하나 그 외에 법률정책상 필요에 의한 규정도 있다.

강행규정으로는 민법의 물권 분야와 채권 분야 중 임대차계약에 있어서 임차인의 보호를 위한 규정이 있고, 농지법이나 주택임대차보호법 등에 많이 있다.

계약서상의 당사자와 실제 계약자의 일치 여부와 매매 목적물이 매도인의 소유인지를 확인하여야 한다.

매도인과 소유자가 다를 경우에 무권대리의 문제나 담보책임의 문제가 발생하나 결국 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 경우가 많다.

대리인과의 계약시에는 대리권을 확인하여야 한다.

인감증명서가 첨부된 위임장이 있으면 대리권의 위임을 신뢰할 수 있지만 본인과 연락을 취하여 소유자의 매매 의사를 확인하는 것이 좋다.

도시계획 여부, 개발제한구역 여부, 토지거래 허가구역 여부 등을 확인하여야 하며 특히 토지의 형질을 변경하여 이용하려면 변경 가능여부를 먼저 조사하여야 한다.

토지대장, 임야대장, 건축물관리대장 등과 등기부와의 일치 여부를 확인하고 일치하지 않을 경우에는 그 이유를 알아본 후 결정하여야 한다.

등기부등본을 열람 또는 발급 받아 등기부상 가등기, 가압류, 저당권, 지상권, 임차권 등의 등기가 등재되었는지를 확인하여야 한다.

토지의 경우 다른 임차권자나 지상권자가 있는지, 혹은 토지 위에 건물이 있는지 그 건물이 소유권보존등기가 되어 있는지 등을 확인하여야 하며, 건물의 경우에는 등기부상에 나타나 있지 않은 임차인이 있는가를 확인하여야 한다.

등기부상의 소유자는 실제 소유자로 추정이 될 뿐이므로 이를 믿고 거래를 하여도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 소유권에 의심이 갈 경우에는 전소유자로부터의 취득경위 등을 확인해 볼 필요가 있다.

등기부는 위조 또는 변조된 것일 수 있으므로 본인이 직접 발급받아 확인하여야 한다.

단시일 내 소유자가 수명씩 바뀌거나 권리변동 관계가 복잡한 경우에는 일단 의심을 갖고 권리변동의 진정성을 확인해 보아야 한다.

등기부상 소유권 이외의 권리가 있을 경우에 권리관계의 정확한 확인이 필요하다. 또한 등기부는 계약금, 중도금, 잔금지급 직전에 계속적으로 발급받아 이상유무를 확인하여야 한다.

잔금 지급 후에도 매도인이 이중매매를 하거나 매도인의 채권자로부터 압류 등이 들어올 수 있으므로 지체없이 소유권이전등기를 하여야 한다.

타인명의의 등기(명의신탁)는 허용되지 않으므로 실소유자 명의로 등기하여야 하며, 잔금 지급일로부터 60일 이내에 등기하여야 한다(부동산등기특별조치법 제2조). 이를 위반시 형사처벌을 받을 수 있다.

임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 차임지급을 약정함으로써 성립하는 계약이 임대차이다. 임대차는 임차인이 목적물을 직접 점유하여 사용, 수익하기 때문에 물권과 비슷하나 임차인의 목적물 사용, 수익은 임대인의 채무 이행의 결과에 지나지 않는 것이므로 물건을 직접 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리인 물권과 다르다. 따라서 임차권은 목적물의 소유권자가 바뀌면 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 농지와 주택의 경우에는 임대차관계가 승계된다.

부동산의 소유자와 임대인이 일치하는 경우에는 문제가 없으나 소유자의 가족이나 관리인이라고 자칭하는 사람과의 계약시에는 주의하여야 한다.

- 소유자 이외의 자와 계약시에는 대리권이 있는지를 소유자에게 확인하여야 한다.

- 대리권 없는 자와의 계약시 소유자로부터 계약무효, 무단점유로 인한 부동산의 인도 청구 등을 받을 수 있으며 보증금 반환시에도 곤란을 겪을 수 있다.

- 임차부동산이 공유로 되어 있을 경우에는 공유지분 과반수 이상을 가진 자와 계약을 해야 한다.

임대인은 토지 임대차의 목적을 분명히 하여야 한다. 특히 임대차가 건축을 위한 것이라면 건축물의 종류를 명시할 필요가 있다.

임차인은 토지상의 규제사항을 확인하여 임차의 목적을 달성할 수 있는가를 사전에 확인하여야 한다.

가령 토지를 임차하여 건물을 지으려면 건축법이나 도시계획법 등에 제한사항이 없는가를 해당관청에 미리 확인하여야 한다.

농지의 임대차에 대하여는 농지법으로 임대를 할 수 있는 농지, 임대인의 지위승계, 묵시의 갱신 등이 법으로 정하여져 있으며 특히 농지법에서 허용하는 경우 외에는 임대할 수 없으므로 농지법의 검토가 사전에 이루어져야 한다.

농지와 관련하여 가장 많이 일어나는 분쟁이 임대차의 기간(묵시적으로 갱신된 경우)과 소유자의 변경에 따른 새로운 소유자의 농지 인도 청구이다. 분쟁의 발생시 농지법의 규정에 의해 해결하여야 할 것이나 계약서에 이를 명시하는 것도 불필요한 분쟁을 방지할 수 있는 방법이 된다.

농지 임대차는 농지법상 서면으로 하는 것을 원칙으로 하며 농림부에서 작성한 농지 임대차계약서가 각 행정기관에 비치되어 있다.

보증금이 있는 임대차의 경우에는 건물의 권리관계를 명확히 확인한 후 계약을 하여야 하며 보증금을 회수할 수 있는 방법을 강구하여야 한다.

먼저 등기부등본에 가등기나 저당권의 설정, 압류, 가처분 등이 있는가를 확인하고 임대인의 신용상태와 이전 임차인들과의 분쟁 등에 관하여도 확인해 볼 필요가 있다.

보증금의 반환을 확보하는 방법으로 임차권의 등기나 전세권 등기, 보증인의 입보 등의 방법을 생각할 수 있다.

주택임대차의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받아 보증금의 회수가 일반 임대차의 경우보다 수월하긴 하나 역시 등기부를 확인해 보아야 하며, 다가구주택의 경우에는 임차보증금이 주택의 시가를 능가하는 경우가 있으므로 다른 임차인들의 보증금액 및 그들과의 권리관계(순위)를 확인해 보아야 한다.

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록의 이전과 계약서상에 확정일자를 받아 두어야 한다.

농작물 포전매매는 농작물이 완전히 성숙하기 이전에 밭에 식재된 상태에서 일괄하여 매도하는 거래의 유형으로 농작물이 성숙할 때까지 매도인(농업인)이 농작물을 관리하다가 약정된 기일에 매수인(수집상)에게 양도하는 계약을 말한다.

위험발생 요소

포전매매에서는 계약 시기와 농작물의 수확기 사이의 기간이 다소 길고, 일기변화와 농작물의 관리에 의하여 수확량이 좌우되며, 농산물의 수금상황에 따라 가격의 변동폭이 크기 때문에 계약 당시 당사자가 인식했던 계약과는 다른 결과가 발생할 가능성이 많다.

매수인의 유의사항

매수인은 계약에 앞서 농작물의 파종상태 및 예상수확량을 파악하고 농업인이 농작물을 성실히 관리하고 있는가를 확인하여야 한다. 또한 계약서에 기재된 재배면적과 실제 면적과의 차이가 있는가, 계약자가 진정한 농작물의 처분권한이 있는 자인가를 확인해야 한다.

매도인의 유의사항

매매계약은 반드시 서면으로 작성을 해 놓는 것이 필요하다. 매수인의 입장에서도 서면계약이 필요하다 매도인의 입장에서는 더욱 더 요구되는 사항이다. 포전매매는 상당수의 계약이 구두로 이루어져 분쟁 발생시 당사자의 의사를 명확히 확인하기 어렵고 매도인이 상대방의 성명, 주소조차 확인하기 어려워 계약해제나 수확기의 임박 등을 통지할 때에도 어려움을 겪는 경우가 많기 때문이다. 또한 포전매매에 있어서는 다음과 같은 분쟁들이 많이 일어나므로 이를 염두에 두고 계약서를 작성해야 한다.

- 관리부실(병충해 방제의 미흡, 시비의 미흡)의 문제

- 매매대금의 감액 요구

- 매수인이 농작물을 수거하지 않는 경우

- 수거비용의 부담 문제

- 매매대금의 지급없이 연락이 두절되는 경우

계약재배는 농작물의 파종기에 앞서 당사자가 농작물의 품목, 출하량, 규격, 단가, 대금정산 방법 등을 미리 계약으로 정하고 이를 농업인이 관리, 경작하여 상대방에게 출하하는 유형의 계약이다.

대리권 없는 자와의 계약시 소유자로부터 계약무효, 무단점유로 인한 부동산의 인도 청구 등을 받을 수 있으며 보증금 반환시에도 곤란을 겪을 수 있다.

임차부동산이 공유로 되어 있을 경우에는 공유지분 과반수 이상을 가진 자와 계약을 해야 한다.

임대인은 토지 임대차의 목적을 분명히 하여야 한다. 특히 임대차가 건축을 위한 것이라면 건축물의 종류를 명시할 필요가 있다.

임차인은 토지상의 규제사항을 확인하여 임차의 목적을 달성할 수 있는가를 사전에 확인하여야 한다.

가령 토지를 임차하여 건물을 지으려면 건축법이나 도시계획법 등에 제한사항이 없는가를 해당관청에 미리 확인하여야 한다.

계약재배는 농작물의 파종기에 앞서 당사자가 농작물의 품목, 출하량, 규격, 단가, 대금정산 방법 등을 미리 계약으로 정하고 이를 농업인이 관리, 경작하여 상대방에게 출하하는 유형의 계약이다.

계약재배 대상을 기준으로 한 분류

- 일반 농작물 계약재배

과, 채류와 같은 일반 농작물을 대상으로 하는 경우로서 채소의 수급 및 가격 안정을 위해 정부와 농협에서 실시하고 있는 농산물 "수급안정사업"과 농업인과 상인의 자유계약에 의한 경우가 있다. 또한 일반 농작물에 관한 계약재배에서는 매수인이 농작물의 품목 등을 정하고 농업인이 스스로 종자를 구입하여 파종하는 경우가 대부분이다.

- 특수 작물 계약재배

경작방법 및 수급량 등이 일반인에게 알려지지 않은 특수한 작물을 대상으로 하는 경우로서, 종자 등을 매수자가 공급하고 농업인이 이를 구입, 농작물을 재배한 후 이를 매수할 것을 조건으로 하는 경우가 많은데, 일반 작물과는 달리 특수한 작물은 재배의 조건(토질, 기후 등)과 기술지도의 문제가 따르므로 농업인의 입장에서는 특히 주의를 요한다.

정부와 농협이 시행하는 게약재배에서는 수익의 목적보다는 농업인의 소득을 보장하고 농산물의 수급가격을 안정시키려는 정책적 목적에서 계약재배를 하는 것이므로 계약상의 문제점은 그리 많지 않다.

오히려 농산물 가격의 등락에 따라 농업인의 계약불이행이 문제가 되는 경우가 많다. 농작물의 수급안정과 농업인의 안정적 소득을 위해서는 농업인도 목전의 이익보다는 계약의 이행에 충실을 기해야 장기적으로 그 이익이 농업인에게 다시 귀속될 것이다. 그러나 농업인과 상인과의 계약에 있어서는 계약조건의 구체적인 부분까지 명확히 하여야 분쟁을 예방할 수 있다. 계약시 다음과 같은 사항을 필수적으로 합의하여야 한다.

- 농작물의 수확시기 및 수확 책임(방법)

- 매수 농작물의 규격 및 단가

- 계약불이행에 대한 손해배상

- 규격 미달 농산물의 처리방법

- 천재지변에 의한 수확량 감소 등

특수작물의 계약재배에서는 농작물의 재배에 필요한 종자, 시설 등을 공급하는 자가 매수인이 되는 경우가 많은데(이른바 전량 수매조건부 종자 공급계약), 특수작물의 경우 생육조건이 맞는가와 재배 후 공급자가 전량 수매를 할 것인가의 문제를 충분히 고려한 다음 계약을 체결하여야 한다. 특히 적은 투자로 고수익을 보장한다는 광고로 농업인을 유인하는 경우가 많은데, 이때 예상되는 문제점을 충분히 검토한 후 계약을 체결하여야 한다. 다음과 같은 사항은 특수작물의 계약재배에서 흔히 발생하는 문제점이다.

• - 농작물의 수확량이 공급자의 처음 설명과는 판이하게 틀리는 경우 또는 농작물의 재배가 전혀 이루어지지 않는 경우
• - 농작물의 불량사유가 어디에 있는지(종자, 기후, 토양, 관리)를 모르는 경우
• - 공급자가 수확된 농작물의 매수조건을 임의로 변경하는 경우
• - 종자 등의 공급자가 행방불명(공급회사의 폐업) 되는 경우
• - 공급자가 기술지도 약정을 지키지 않는 경우 등

위탁매매는 농업인이 농산물의 판매를 상인에게 맡기고 상인은 이를 판매 후 일정부분의 수수료를 공제하고 나머지 대금을 농업인에게 정산하는 방식의 계약이다. 위탁매매에서는 대부분 농업인과 상인이 격지간에 있어 다음과 같은 사항들이 특히 문제가 되고 있다.

- 시세에 의하여 가격을 결정하므로 판매가격에 대해 불신하는 경우

- 서로 격지간에 있어 하자유무를 확인하지 못해 하자에 대한 분쟁이 빈발

- 농산물 수령 후 판매대금의 정산 문제

농작물의 현물매매에서는 크게 문제될 것이 없으나, 위탁매매와 같이 매도인과 매수인이 격지간에 있는 경우에 농작물을 매수인의 요구대로 수송을 했으나 상품의 품질이 떨어진다거나 매매대금의 지급을 장기간 미루어 농업인의 대금회수가 곤란한 경우 등의 문제가 많이 발생한다.

이런 때를 대비하여 상대방의 신용상태를 세밀히 파악한 후 물품의 검수방법을 정하고 대금채권의 확보 방법을 강구한 다음 거래를 하는 것이 좋다.

도급계약은 당사자의 어느 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다. 축사나 주택의 신축공사계약, 운송계약, 토목공사계약 등이 이에 해당한다.

도급인(일을 맡기는 사람)과 수급인(일을 맡는 사람)은 서로의 신용상태를 사전에 충분히 확인하여야 한다. 공사대금이 부족하다며 공사를 지연시킬 염려가 있는 수급인이나, 공사의 완성 후에도 하자가 있다고 트집잡아 공사대금의 지급을 지연시킬 염려가 있는 도급인과는 계약하지 말아야 한다.

수급인의 선정은 건축지식과 경험이 풍부한 사람으로 하여야 하며, 기존 공사에서의 하자와 보수, 도급인과의 분쟁유무 등을 조사해 보는 것도 도움이 된다.

도급계약서에는 공사물의 상세한 표시, 착공 및 완성일시, 총공사대금과 그 지급방법, 공사완성까지의 사고에 대하여 누가 책임을 질 것인가 하는 것 등 비교적 세세한 부분까지 구체적으로 기입하는 것이 좋다.

공사가 지연되거나 완공된 건물에 하자가 있을 경우에는 어떻게 할 것인가를 미리 약정해 두어야 한다.

건물을 건축하는 데는 도시계획법 및 건축법 등에 의한 제한이 있다는 점을 유의하여 사전에 행정관청에 제한사항을 확인해 보아야 한다.

토지를 구입하여 건물을 지으려고 할 때에는 우선 토지의 지형, 지반, 교통, 주위 환경과의 관계를 확인한 후에 토지를 구입하여야 한다. 또한 토지이용계획 확인원, 토지대장, 지적도 등을 발급받아 목적용도에 사용할 수 있는 토지인가를 확인하여야 한다(도로계획에 저촉되지 않는가, 개발제한 구역인가, 건축이 제한되어 있지 않은가 등).

농지(임야)상에 건물을 건축하려 할 때에는 농지전용신고 또는 허가나 임야 형질 변경 또는 전용허가를 받아야 하며 이에 따른 공과금(대체농지 조성비, 농지전용 부담금, 대체조림비, 임야전용 부담금)이 부과될 수 있음을 주의하여야 한다.